Besonderheiten bei der Investition in Erbbaurechte gewerblich genutzter Grundstücke durch professionelle Immobilieninvestoren in Deutschland

Masterarbeit aus dem Jahr 2017 im Fachbereich BWL - Sonstiges, Note: 1,3, HBC Hochschule Biberach. University of Applied Sciences, Veranstaltung: Immobilienwirtschaft, Sprache: Deutsch, Abstract: Ein Erbbaurecht ist eine Sonderform des Grundstückseigentums und wird als grundstücksgleiches Recht angesehen, welches durch den Erbbauberechtigten veräußert, vererbt, belastet und beliehen werden kann. Das Erbbaurechtsgesetz regelt hierbei die gesetzlichen Bestimmungen und konkretisiert die Inhalte des BGB. Die Beweggründe bei der Schaffung von Erbbaurechten sind meist soziale, sozial- und wohnungspolitische Aspekte. Verbreitet sind zudem Gründe zur Beeinflussung der Nutzungsmöglichkeit sowie Motive zur Verhinderung von Bodenspekulationen und zur Ertragserzielung beziehungsweise zum Kapitalerhalt. Erbbaurechtsgeber können sowohl öffentliche Institutionen als auch private Personen und professionelle Unternehmen sein. In Deutschland sind Erbbaurechte bei Immobilieninvestoren unbeliebt. Aus diesem Grund haben diese einen geringen Stellenwert. Neben einer mangelnden Erfahrung und Akzeptanz am Immobilienmarkt liegt dies an den bestehenden Besonderheiten und Einschränkungen bei Erwerb, Finanzierung, Verwaltung und Veräußerung. Eine geringe Fungibilität, die vorhandene Unsicherheit und der nötige Mehraufwand bei An- und Verkauf sowie der Bestandsverwaltung sind zusätzlich zu der Komplexität ursächlich für die vorhandene Skepsis aufseiten der Investoren. Ergänzt werden die Bedenken durch etwaige Schwierigkeiten bei der Finanzierung, mögliche Zustimmungsvorbehalte und Differenzen durch die verschiedenartigen Typen von Erbbaurechtsgebern. Ebenso kritisch sind zahlungs- und ertragsbasierte Risiken sowie Nachteile aufgrund der befristeten Laufzeit. Vorteile bei der Investition in Erbbaurechte stellen vor allem die höhere Rendite, der geringere Kapitalbedarf und die steuerliche Absetzbarkeit der Erbbauzinsen dar. Positiv sind auch die grundsätzliche Unabhängigkeit von der Bodenwertentwicklung und der durch ein Erbbaurecht oftmals einzig mögliche Zugriff auf eine Immobilie. Von großer Bedeutung für den Erfolg einer Erbbaurechtsinvestition ist die intensive Prüfung des Erbbaurechtsvertrages. Die Klärung von Zustimmungserfordernissen ist hierbei ebenso wichtig wie die Prüfung der vereinbarten Regelungen und Vereinbarungen sowie die Formulierungen und Konkretisierungen der Inhalte. Darüber hinaus sind die dinglichen und schuldrechtlichen Vereinbarungen ebenso zu prüfen wie enthaltene Verpflichtungen, Vorkaufsrechte oder Berechnungsverfahren.

Philipp Valentin Schatz ist Inhaber von GRUNDSCHATZ REAL ESTATE e.K. - einem deutschlandweit tätigen Beratungs- und Vermittlungsunternehmen für Investment- und Handelsimmobilien. Herr Schatz ist seit dem Jahr 2009 auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt aktiv und hält die akademischen Abschlüsse Bachelor of Science (B. Sc. Immobilienwirtschaft, HfWU Nürtingen-Geislingen) und Master of Business Administration (MBA Internationales Immobilienmanagement, Akademie der Hochschule Biberach).