Scoring für große Büroimmobilienbestände aus Sicht der Eigentümer und Mieter im Büromarkt Stuttgart

Diplomarbeit aus dem Jahr 2007 im Fachbereich Geowissenschaften / Geographie - Wirtschaftsgeographie, Note: 1,0, Ludwig-Maximilians-Universität München (Seminar für Sozialwissenschaftliche Geographie), Sprache: Deutsch, Abstract: Die zentrale Arbeitshypothese lautet: 'Objektive Qualitäten von Büroimmobilien stimmen nicht zwangsläufig mit subjektiven Anforderungsprofilen von Mietern überein'. Mit dem für die vorliegende Arbeit entwickelten Scoring-System können die Qualitäten einer großen Zahl von Büroimmobilien gemessen werden. Damit kann analysiert werden, wie gut sich der Markt für Büroimmobilien aktuell präsentiert, wie gut der Standort einer Büroimmobilie für die Büronutzung geeignet ist und welche Güte die Immobilie selbst aufweist. Der Büromarkt Stuttgart fungiert als beispielhaftes Untersuchungsgebiet. An dessen Büroimmobilienbestand wird die Messmethode erstmalig angewandt, so dass im Ergebnis alle 2.440 Büroimmobilien zumindest dem kompletten Markt- und Standortscoring unterzogen werden können. Neue Wege beschreitet die Diplomarbeit insbesondere bei der Messung qualitativer Faktoren, wie Standortimage und Wirkung einer Büroimmobilie. Neben der Erstellung und Anwendung des Scoring-Systems am Stuttgarter Büromarkt wurden 100 Büroimmobilien begangen, um Objektqualitäten aufzunehmen. Die Ergebnisse der Bewertung der Objekteigenschaften zeigen, dass die Mehrheit der Stuttgarter Büroimmobilien durchaus marktgängige Gebäudeeigenschaften aufweist und zwischen den einzelnen Teilräumen nur geringe Schwankungen festzustellen sind. Es können jedoch klare Qualitäts- und Imageunterschiede zwischen Immobilien verschiedener Entwicklungsepochen festgestellt werden. Zusätzlich zu den Objektbegehungen wurden mit fünf in Stuttgart ansässigen Maklern und einem Projektentwickler qualitative Interviews geführt, um die Besonderheiten des Stuttgarter Büromarktes aufzunehmen und entsprechend bewerten zu können, sowie ein Feedback für das Scoring-System zu bekommen. Die Modellierung zweier Mietergruppen erfolgt aus der Überlegung, dass Büroimmobilien zwar nominell hochqualitativ sein können, durch die speziellen, subjektiven Anforderungsprofile Mieter jedoch andere Büroimmobilien bevorzugt werden könnten. In den Leitfadengesprächen mit den Experten kristallisierten sich aus der Vielzahl der Nachfrager zwei charakteristische Mietergruppen heraus, die näher bearbeitet wurden. Die Erstellung zweier typischer Mietgesuche zeigt, dass von den 2.440 Büroimmobilien im Stadtgebiet von Stuttgart nur sehr wenige den Anforderungen entsprechen und folglich objektive Qualitäten von Büroimmobilien nicht zwangsläufig mit den subjektiven Anforderungsprofilen von Mietern übereinstimmen müssen.